父母想给孩子在美国买房，具体要怎么操作？

不少在美国的留学生在购入第一套房子的时候，都是依靠父母的资助。那么，远在国内的父母，想要给子女买房的话，究竟要怎么操作呢，有什么要注意的呢？

 

一般来说，如果是父母给子女付美国买房的首付的话，可以让子女达到更好的贷款条件。银行一般规定，超过25%比例的首付款，可以免除办理贷款保险，同时也有助于享受到最好的利率。不过，子女要出示一些文件给贷款专员，以证明父母有资助到你。

 

首先，贷款专员会拟定一封信，信上会注明这笔钱是父母赠与给购房者的，金额也会列出来，然后双方（父母和子女）都要在这封信上签名。不过，如果这笔钱提前三个月被转到了购房者的账户上，银行一般就会认为，这笔钱已经成为了您的个人资产，所以就不会再要求买房者出示这封信。当然，实际情况还要视个人的具体情况而定。

 

美国国税局 (IRS) 规定：每年每个父母（包括岳父、岳母、公公和婆婆）可以免交“赠与税”而赠与每个子女最多$17,000。比如，一对新婚夫妇要买房，双方父母共四人，每人分别赠予$17,000给这对小夫妻，$17,000乘以8，这样小夫妻最多可以收到$136,000而免交赠与税。这笔钱绝对够这对新婚夫妇付房子的首付了。这笔$136,000的赠予款，父母四人是不需要缴纳赠与税的，而接受赠款的小夫妻也不必缴纳收入所得税。

 

给子女汇款，一般有以下几种方式：

 

第一种：

年末的时候每人送$17,000, 年初时每人再送$17,000,这样父母就可以赠送比原来每年免交赠与税所多出一倍的金额。

 

第二种：

如果无法赶在年末赠送，那么在年中也是有办法多赠送的。美国国税局规定，每个美国公民或居民一生可享受到免缴赠与税的赠予额有1292万美元。所以，这多出的$17,000赠与款可以就可以用这个1292万来抵税。

 

举个例子。如果每个父母想给每个子女$20,000美金，那就比每年的免税赠予额($17,000)多出了$3000,而这$3000就可以从1292万里面扣除，所以还是免税的。所以，只要父母（必须是美国公民与居民）一生中赠送给其子女的钱款数目不超过1292万美元，就不用担心缴纳赠与税的问题。

 

那么，父母都需要办理一些什么手续，才能顺利汇款成功呢？

 

如果父母拥有美国绿卡或公民身份，那么其一生的免税赠予额是1292万美元；但是，如果父母是中国国籍（且没有美国绿卡）的话，其终身的免税赠予额只有6万美元。不过话又说回来，就算是中国籍的父母赠送了超过这个金额，美国政府也管不到他们。但是，如果接受赠与的子女每年收到超过$100,000的来自外国人的赠与额，那么美国子女（受赠者）就必须向美国政府申报，即填一张3250表；如果不填，他们将会被罚款。

 

至于有美国身份的父母，如果他们赠与其子女超过1292万的赠予额，那么他们必须填写709表。所以说，只要是赠予行为发生了，且超过了所规定的免税的数额，就必须有至少一方要主动上报国税局。

 

中国政府规定：每个中国公民每年只能从中国汇出50,000美金去境外，包括美国。父母最好从中国的账户直接汇款到其美国子女的账户上，而不要先把钱汇到父母在美国的账户上，再进而转到其子女的账户上。

 

父母还必须注意：千万不要直接送现金给您的子女，之后再让子女存入他们自己的账户。这是因为，在美国如果有超过一万美元的现金被存入某个人账户，该个人必须详细说明该收入的来源。如果孩子在美国读书工作，不少中国父母都会考虑帮他买套房子，不过根据子女在美国的阶段不同，身份不同，买房的过程也大不相同。

 

先从上学的子女说，来美国读书是F1签证，也就是学生签证。OPT是持有F-1签证的学生在毕业后可以申请的合法留在美国的实习签证。F1签证学生在毕业之后可以有1年的OPT时间，学生可以在与专业相关的领域寻找工作实习单位，才能从学生身申请OPT拿到移民局发放的EAD(Employment Authorization Document)，份F1转换成工作身份H1B。大部分在美国发展的人都会走这么一条路：F1——OPT——H1B——green card。

 

为持有学生签证的孩子买房最简单。但是贷款时没有优势，换句话说就是贷款的利率会高于其他身份的情况。买房可以全款付清，或者走外国人贷款。当孩子毕业后，这时候就可以向学校申请OPT，OPT是持有F1签证的学生在毕业后申请的合法留在美国的实习签证。

 

从这个阶段开始，由于有了收入，有了在美国报税的记录，那么购房时可以享受和美国公民同等的低首付比例，和低利率的待遇。并且在贷款条件上也宽松很多。比如大家耳熟能详的大型美国银行，摩根大通，美国银行都不给外国人放贷，但是如果您是OPT或者H1B，那么就可以从他们那里贷到款。OPT结束时，如果找好了工作，孩子的身份就变成了H1B，也就是工作签证。这个签证需要抽签，能不能拿到全看运气，很多优秀的中国孩子想留在美国，但是因为没有抽到这个签证只能回国。（当然，优秀的朋友们在哪里都会有不错的发展，这里只是针对有留美打算的朋友们而言哦～）

 

H1B在贷款购房时有天然优势，如果抽中H1B，就能享有和美国公民同等的低首付和低利率的待遇，即使H1B没有被抽中，但只要还在OPT有效期内，仍可以和美国公民同等的低首付和低利率待遇。

 

在贷款条件方面，在贷款机构选择上会相对宽松很多，很多贷款银行均可提供。贷款条件也容易满足，由于H1B是工作签证，也就意味着如果你有工卡以及近期的收入和报税单，你的贷款和本地贷款要求是一样的，银行会根据你收入能力的大小，信用，税单，而决定你的贷款额度和利息，甚至有可能你能享受自住房免税条款。

 

持有H1B签证适合什么类型的贷款项目？

作为一个持有H1B签证的中国人，你能申请到的贷款很可能是美国传统型贷款，为此你需要满足以下几个条件：

 

- 最低620的信用分数

- 无收入限制

- 能出具至少两年的报税单

 

具备这些条件，你就可以申请到一个贷款了，而首付的比例也因银行和贷款机构而异，同时也是会取决于你的贷款数额。你后续需要支付的房屋贷款保险也会比FHA少许多，并且保险费用会在贷款额度偿还到房市值的20%之后就消失，除此之外，你不需要支付额外的中介费和申请费用。

 

H1B签证时效所可能带来的税务问题：

与绿卡持有者不同的是，H1B签证属于非移民签证，加上后续延长期，你可以在美国工作六年，也就是说如果六年期满后你依然是H1B签证的身份，你就没有办法继续呆在美国了。而之后如果你打算卖掉房产然后离开美国，那么你就需要缴纳盈利部分的所得税，但这笔税费可不低。如果你有转换身份的打算，那也要尽早开始准备。

 

总之，对持有H1B签证的中国公民来说，只要你的证明材料全面，你贷款买房成功的几率会很高，而且还能享受一定的优惠。

 

希望这篇文章能帮助到有留美意向的各位朋友！假如大家有任何购房意向，欢迎大家来找我们咨询纽约的一手优质房源！