在美国当房东如何抵税?

在美国作为房东，了解如何合理抵税是至关重要的。本文将深入探讨在美国房东如何通过各种方式，如房屋折旧、交通费、修理和维护、员工工资、专业费用、利息、税款和保险、教育以及公共设施费用等方面进行税务抵扣。我们将详细解释每个抵税项目的具体操作和注意事项，帮助房东们在合规的前提下，最大化减轻税务负担。

1、折旧

折旧是最重要的抵税项目之一，折旧可以减少应税收入但又不会影响到实际的现金流。不管你实际有没有折旧，IRS统统当作你已经当年享受了折旧的税收减免了。即使没有使用折旧，IRS也会在卖房时自动有25% depreciation recapture。

折旧如何计算呢？

首先，只有房子能折旧，土地是不能拿来折旧的。

一般按照Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS)算法来进行折旧。

计算Basis，买房子时的花费（房子成交价格+Escrow Fee等）注意，与Loan 相关等费用不能加在Basis里 + 使房子价值增加等改善 （如换地板、修车库门，换房顶，刷墙刷阳台等）。

非住宅类出租房屋等折旧年限是39年，住宅类出租房屋等折旧年限是27.5年

开始折旧等时间点是投入使用的日期，也就是说，一旦房产投入使用并拿来出租出去来，折旧就开始了。

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2、交通费

房东履行房东职责时所产生的交通费（如机票、油费等）是可以用来抵税的。比如房东开车去投资房处理相关事务所产生的车费。

此外， 履行房东职责外出旅行时发生的住宿费用和50%的餐饮费用可以抵税。

3、修理和维护

使房屋能良好运作所必须的维修和维护费用可以抵税。当产生维修和保养、翻新费用时，要尽可能地将其归类为标准的维修和保养，以便用于抵税。

要注意的是，使房子增加了价值的项目的费用，例如多建一个卧室，这样的费用就不适用于该抵税项目。

最好的做法时把你所有的装修、修理和维护的发票和收据按照供应商逐项列出，这样，你的注册会计师可以更容易地确定每个项目具体符合哪一条抵税明名目。

4、员工工资

支付给W-2雇员和contractor用以帮助经营出租的钱，可以用来抵税。比如，付给维修工人的工资就可以用来抵税。

5、专业费用

包括法律、会计、物业管理费等在内等专业费用，以及与出租物业有关的商业费用是可以用来抵税的，并直接在你的报税表中的表格E中申报。

6、利息

用于出租物业业务的贷款利息，包括抵押贷款利息、用于出租业务的房屋净值信贷额度的利息，以及任何其他利息都可以抵税。

相较于主要住宅和次要住宅来说，这是纯租赁物业的一个重要特征，前两者的利息只可以在75万美元的本金范围内扣除。

7、税款和保险

除了所得税之外，因拥有出租房产而产生的所有税款都可以抵税，通常包括房产税、学区税和土地税。

和主要住宅不同，为投资目的而持有的房产，其房产税支出没有上限可以扣除

包括房主保险、危险保险、责任保险和洪水保险在内的保险可以全部用来抵税

8、教育

为了保持或提高房东的出租物业业务所需的技能而产生的教育费用是可以抵税的。

不过，要注意的是，这些费用只有在你开始出租物业业务后才可以拿来抵税，而且，为开展新业务的课程培训费用一般不能用来抵税，因为这被认为是一种新的技能，并没有保持或提高你现有出租物业业务中的技能。

9、公共设施

每个房东处理水电的方式不同，如果你选择为租客支付煤气、水、电、暖气和空调等费用，这些都可以抵税。如果你支付互联网、有线电视的费用，你也可以把这些作为公用事业的支出来扣除。

诸如HOA费用、银行费用等其他与你的租赁业务有关的杂项费用也可以在IRS表格E中扣除。