卖房流程

在美国做房东，很多人都不知道，除了一些费用可以用来抵税，房屋的折旧也可以用来抵扣房租收入，从而起到节税的作用。

 

房屋折旧是指随着时间推移，因房屋使用过程中的损耗而失去的房屋财产的价值。对于住宅类出租房屋来说，折旧的年限是27.5年。开始折旧的时间点是房屋投入使用的日期。要注意，并不是等到房客入住才可以开始算日期，而是只要房屋已经准备好使用了，同时也对外做了招租广告，比如说挂在zillow或则本地的网站上，就可以认为是房屋被投入使用了。

 

同时，还要注意的是，只有房屋价值可以折旧，土地价值是无法折旧的。

 

一般来说，住宅类出租屋我们使用直线折旧法和月中惯例。也就是说，在开始投入使用的当月，无论是在1号还是25号，我们都统一按照使用半个月来进行折旧。

 

房屋折旧的价值不仅是写在合同上的出售价格，还需要包括各种因为购房房屋所产生的费用，比如安装水电的费用、律师的费用等等。比如，买家买了一个欠了地产税的房屋，替卖家支付了地产税，但没有从卖家那里得到报销，那么这笔地产税是可以计入折旧的税基的。

 

还有一项要注意的是，年收入达到15万以上的家庭，就没有这项折旧费的优惠了。

 

很多人不在意折旧这部分，以为不折旧最多就是每年租金收益多交点税。其实，无论你有没有进行折旧，IRS都会默认你已经享受当你的折旧税收减免了。等到出售房产的时候，所有的折旧总额都会被扣除，导致从纳税角度核算交易的成本价降低，从而带来资本利得部分增加，导致出售房屋时税负增加。所以想要做房东的各位朋友千万不要忽略这项抵税费用。

 

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