1122 MADISON AVENUE｜上东区老钱社区｜博物馆大道石砌豪宅｜上城私校学区标杆

它被市场视作 “上东区当红标杆楼盘” 与 “新一代仿合作公寓”，最契合重视子女教育的家庭买家。项目坐落于上东区顶尖私校汇集的优质学区，坐拥麦迪逊大道稀缺地块；知名设计事务所统筹建筑与室内一体化规划、适配家庭需求的大尺度户型、开阔中央公园景观，叠加 8950 万美元顶层签约房源，多重优势构筑完整的产品价值。

01  /  建筑概览

1122 Madison Avenue：上东区“当红标杆楼盘”与私梯入户精品私邸

1122 Madison Avenue 是一座约 283 英尺、22 层的精品住宅。放眼全球顶豪市场，它并非追逐高度的地标塔楼，而是兼具老式合作公寓居住氛围、现代产权公寓灵活权益的成熟精品住宅。约 8950 万美元复式顶层已进入合同，若按该金额交割，将刷新上东区公寓成交纪录；也让这座仅 26 套的在建私邸，在纽约、伦敦、巴黎、香港全球高端家族住宅圈层中拥有极高关注度。

02  /  区位视野

麦迪逊大道× 东 84 街：中央公园与大都会艺术博物馆之间的日常半径

1122 麦迪逊大道的地段核心优势，并非中城密集的商务属性，而是卡内基山成熟居住氛围、博物馆大道文化资源、麦迪逊大道高端商业三重优势相融。

向西一个街区即进入中央公园，沿 84 街可快速抵达大都会艺术博物馆；向北连接古根海姆博物馆、新画廊与纽约 92 街 Y ，向南则衔接卡莱尔酒店、马克酒店、弗里克收藏馆及精品店。86 街 4／5／6 线承担主要地铁交通，第五大道与公园大道共同构成稳定的南北生活轴线。

居于此地的生活节奏十分丰富：清晨去中央公园水库慢跑，午后逛大都会艺术博物馆或私人艺术画廊，傍晚回到麦迪逊大道逛街、享用晚餐、参加社交聚会。片区不靠新晋商圈的短暂流量加持，成熟生活配套齐全，博物馆、名校、中央公园、老牌酒店、老字号餐厅、社区商铺一应俱全。对于长期自住、重视子女教育，或是需要跨城备用居所的家庭，片区成熟完善的生活氛围，远比单纯靠近某一处地标更有价值。

景观价值首先来自地块位于麦迪逊大道西侧，离公园更近；项目紧邻上东区历史保护区，开发商购入相邻地块的空中开发权，保障高楼层住户视野不受遮挡。高层西向及转角空间可覆盖中央公园天际线；四面通透的整层户型，让清晨晨光、午后日光、城市夜景分属不同功能空间。

●  西向／西北向：中央公园、水库与日落是高区最具识别度的景观

●  全层住宅：南、北、东、西四面采光，公园景观不只属于客厅，也延伸至书房、厨房和主卧

03  /  名校环伺

区位教育资源：从基础教育一直延伸到高中的顶流私校圈层

1122 MADISON AVENUE 地处上东区核心教育带，与多所全美顶尖私校咫尺为邻，步行半径内覆盖从学前到高中的全龄段精英教育资源，是重视子女教育的高净值家庭的理想居所。

• Marymount School of New York（玛利蒙特学校）

距离项目约 0.1 英里，步行 2 分钟可达。该校是涵盖学前至 12 年级的天主教女子私校，课程侧重理工科、创新实践与女性领导力培育。依据 Niche 2026 榜单，位列纽约州天主教高中第 3 名、全美女子高中第 12 名。知名曾就读者包括卢森堡大公夫人Maria Teresa，她长期参与女性权益、儿童教育与人道主义事业；菲律宾著名厨师Margarita Forés也曾就读于此，她创办了Cibo等餐饮品牌，并于2016年获评“亚洲最佳女厨师”。

• Regis High School（瑞吉斯高中）

校址位于东 84 街 55 号，距离项目约 0.1 英里。这是一所面向 9–12 年级男生的耶稣会高中，采取择优录取、免学费办学模式，以严谨文理课程、领导力培养与公益服务为教学核心。根据 Niche 2026 排名，为全美天主教高中与男子高中第一名。知名校友包括曾任美国国家过敏与传染病研究所所长的Anthony Fauci；发现大脑“内置GPS”、获得2014年诺贝尔生理学或医学奖的John O’Keefe；以及《周六夜现场》编剧兼“Weekend Update”主持人Colin Jost。

• St. Ignatius Loyola School（圣依纳爵洛约拉学校）

1–8 年级校区设于东 84 街 48 号，与项目相邻；学前校区坐落东 84 街 240 号。学校开设 PreK-3 至 8 年级课程，教学体系包含语言、数理、科学、艺术、音乐、信息技术与拉丁语等多元科目。学校曾于2011年、2018年及2024年三次获得美国“国家蓝带学校”称号。

• The Brearley School（布里尔利学校）

K–12 阶段独立女子私校，以严苛的学术标准、批判性思维与独立思辨能力培养见长。Niche 2026 榜单将其评为全美女子高中、全美私立 K–12 院校第一名，校区位于东 83 街，距离项目约 0.7 英里。知名曾就读者包括美国前总统John F. Kennedy之女Caroline Kennedy，她曾担任美国驻日本及驻澳大利亚大使，并出版、编辑多部诗歌与公共议题著作；演员Téa Leoni也曾就读于此，其代表作包括电视剧《国务卿女士》以及电影《天地大冲撞》。

• The Dalton School（道尔顿学校）

覆盖 K–12 全阶段的独立院校，办学根基为海伦・帕克赫斯特创立的道尔顿教育计划，倡导探究式学习、实景体验与学生自主规划学习进程，不同学段校区分布于东 89 街至东 91 街一带。知名校友包括CNN新闻主播Anderson Cooper；演员Claire Danes，代表作包括《国土安全》和《罗密欧与朱丽叶》；美国前国务卿Antony Blinken也毕业于该校。

• The Spence School（斯宾塞学校）

K–12 独立女子私校，重视严谨学术训练、自主学习能力与公民素养塑造。初高中校区设于东 91 街 22 号，低年级校区位于东 93 街 56 号，自项目出发均可步行前往。知名校友包括凭借《恋爱中的莎士比亚》获得奥斯卡最佳女主角、并出演《钢铁侠》系列的Gwyneth Paltrow；演员Kerry Washington同样毕业于该校，其代表作包括电视剧《丑闻》和电影《被解救的姜戈》。

04  /  开发团队

开发商与设计师：从建筑外观一直设计到室内日常

1122 Madison Avenue 主创团队最大亮点，是建筑外立面、居家室内、私人会所全部由 Studio Sofield 统一把控完整设计体系；Legion 与 Nahla 负责地块、资本和产品策略，Hill West 负责落地深化设计，打造符合纽约建筑规范的高层住宅方案。

这支团队绝非简单堆砌知名设计品牌。Legion 在 109 East 79th Street 已验证上东区经典新公寓逻辑；Nahla 带来精品住宅与全球资本经验；William Sofield 则以现代主义训练与历史建筑素养，把立面、户型、木作、石材、五金和会所连成一套完整叙事。全套设计由同一家事务所操刀，也是本项目优于大量“外立面复古、室内流水线量产”豪宅的核心优势。

05  /  建筑立面

绳纹窗框、私属阳台与“从室内向外生长”的四向立面

Studio Sofield 摒弃千篇一律的玻璃摩天楼，提取战前上东区公寓的经典比例、深窗尺度与手工雕琢细节，打造一栋四向皆有景致的现代精品宅邸。

立面以香槟色金属、雕刻浮雕、深窗框、绳纹收边与定制装饰栏杆建立细节层次。朱丽叶阳台、普通阳台与上部退台露台，共同打破规则幕墙的重复感；凹凸肌理随日光变换形成丰富光影，让建筑兼具老式公寓厚重典雅的质感，又拥有现代楼宇利落干净的线条。

Sofield 采取由内向外的设计推演逻辑：先依据户型布局、主力居室规划开窗位置、建筑转角与退台结构，不同于传统先打造统一外立面外壳、再向内排布户型的设计思路。建筑上部体量逐级收分，形成完整利落的顶部塔冠；四个立面分别呼应麦迪逊大道、东 84 街、中央公园与周边历史街区，让这栋 22 层建筑，在临街视角下依然保有舒适的住宅尺度感。

06  /  入户空间

东 84 街的私密入口与双层高雕塑感大堂

归家动线无需夸张车行通道、酒店式奢华大堂；树荫掩映的低调入户、手工定制材质、全天候礼宾服务，完美延续卡内基山静谧的私宅氛围。

东 84 街入口由定制花盆、香槟色金属门与 Studio Sofield 专属门把组成。进入双层高大堂后，手工雕塑灰泥墙、浅色石材地面与层叠吊灯建立纵向尺度；整体材质色调温润素雅，摒弃商务酒店刺眼的亮面材质。

大堂之后连接直纹切割栗木饰面的住户休息室，石材壁炉上方配置古董镜；柔和软装弱化大堂厚重的仪式感，打造可供休憩的居家式会客厅。24 小时礼宾值守大堂、礼宾与包裹服务处理日常后勤；私人电梯厅和独立服务入口，则把住户、访客与家政动线进一步分开。

07  /  人居单元

户型设计：半层、全层与顶层都以“长期家庭生活”作为尺度起点

Studio Sofield 采用由内至外的设计思路：先敲定居室尺度、家具布局、采光、生活动线，再规划窗洞、外立面、露台结构。

半层住宅以三至五卧为主，客厅连接定制厨房，卧室集中于更安静的一侧；全层住宅配私人电梯直达、完整玄关画廊、正式客餐厅、书房、家庭办公室、服务入口与四面采光。Curbed 报道每套住宅均设私人电梯厅；标准户型层高不低于 10 英尺，15 层及以上整层私邸层高可达 11 英尺。

室内使用欧洲白橡木地板，入口及主要接待空间采用对凡尔赛拼花地板的当代诠释，生活区则配五英寸宽木板。定制顶角线预留窗帘轨道，抛光镍五金搭配古典线条勾勒精致细节；整体色调柔和淡雅，让中央公园与城市风光成为空间的核心底色。

●  私人电梯厅：每户独立私梯前厅与公共过道分隔，复刻老式合作公寓专属的归家仪式感

●  户型梯度：半层家庭住宅、15 层以上全层私邸与复式顶层形成清晰产品分层

●  长期使用：正式会客、家庭起居、卧室套房、家政与服务入口各有独立逻辑

08  /  厨作精工

Studio Sofield 定制厨房：彭特利孔大理石与专业级电器

厨房并非单纯展示空间，而是兼顾正式家宴、日常简餐、储物、家政操作的功能核心区。

公开住宅资料显示，厨房采用灰白半光漆定制橱柜、高等级彭特利孔大理石台面与挡水板，并以绳纹边缘呼应建筑窗框。抛光镍 Waterworks 龙头，搭配 Sub-Zero 冷藏、冷冻及酒柜、Wolf 六头炉与烤箱，以及双 Miele 洗碗机；全层住宅另设大尺度储藏备餐间与可用餐厨房。

●  半层住宅：大岛台连接客厅与餐区，强调日常效率与清晰收纳

●  全层住宅：独立早餐区、食物贮藏室、专业级电器与服务入口支持正式宴请和家政团队

09  /  私密套邸

主卧与浴室：银雾大理石中的安静私宅尺度

卧室套房延续项目内敛精致的设计基调：不过度装饰，而是以房间宽度、采光、衣帽间与石材细节，建立长期舒适度。

主浴采用 Silver Mist 灰白大理石地面与墙面，半抛光石材通过不同纹理形成边框；半光漆定制浴室柜搭配 Silver Mist White 石材台面、镜面抽屉与抛光镍五金。玻璃与镜面漫反射柔和自然光，深浴缸、双台盆和独立淋浴配置随户型等级变化。

高区全层主卧可同时获得中央公园景观、两套或多套更衣空间与窗景浴室；半层住宅则更重视卧室与公共区的安静分隔。

10  /  户外空间

退台露台与受保护景观：把中央公园变成真正可进入的户外背景

项目景观规划摒弃大面积公共园林，依托高层退台、常规阳台、朱丽叶阳台、私属露台，将公园侧自然光与通风直接引入每户室内。

项目位于麦迪逊大道西侧，毗邻历史街区；开发方又从相邻 20 East 84th Street 取得约 20000 平方英尺空中开发权。退台体量为上部全层住宅形成不同方向的私属露台与阳台，并降低邻近体量对主要居室采光的影响。对住宅 15、19 与豪华顶层公寓而言，户外露台并非附加小阳台，而是可衔接客厅、书房、厨房、主卧，四季均可使用的延伸起居空间。

●  景观类型：中央公园、水库、大都会屋顶、历史街区与中城天际线

●  户外梯度：朱丽叶阳台提供可开启界面，普通阳台适合短暂停留，大型露台支持完整家具布置

11  /  住户服务

近 10000 平方英尺会所：配套不照搬度假酒店繁杂设施，仅打造居家生活的延伸空间

项目把社交与健康空间分成两套系统：三层承担会客、用餐、儿童与娱乐；健康配套区服务日常运动、训练与恢复。

三层设置私人餐厅，可用于家庭晚宴或董事会议；住户休息室的皮革质感大理石吧台连接会客厅，浮雕壁炉营造正式客厅氛围。另有台球室、影音室、游戏室与相对独立的儿童活动室，让成人社交和儿童活动互不干扰。

健康配套包括由 The Wright Fit 规划的健身中心、私人训练室、壁球／综合运动场，以及铺设 Petra Celestis Marble 的桑拿房、蒸汽房与冷水池。开发商向媒体 Curbed 透露，配套优先选择日常高频、经典耐用的设施。

12  /  精选单元

精选房源：从半层家庭住宅到 8950 万美元纪录级复式顶层

价格梯队解读

●  1000 万–1500 万美元：以 2765–3178 平方英尺半层三至五卧为主，价格差距来自楼层、卧室数与朝向

●  2295 万美元：Residence 12 South 进入 4346 平方英尺、五卧五浴半的大型家庭住宅层级

●  3895 万–4050 万美元：15 层以上 5251 平方英尺全层私邸，以四面采光、11 英尺层高与私家户外定价

●  8950 万美元：复式顶层集 9350 平方英尺室内、近 2000 平方英尺私属户外、稀缺低户数楼盘多重优势于一身，定价逻辑无法用普通公寓单价衡量

13  /  代表住宅：6 SOUTH

6 South｜1042.5 万美元：半层三卧的家庭入门样本

公开资料显示，6 South 为三卧三浴半、约 2765 平方英尺，共八个主要房间。私人电梯厅连接起居与餐饮空间，Studio Sofield 厨房、欧洲白橡木地板与卧室私密分区形成完整家庭尺度。作为 South Residence，它更强调树梢、街区与南向自然光，而不是把价值全部押在高区公园全景。

公开报价：1042.5 万美元，约每平方英尺 3770 美元；公共管理费约每月 6234 美元，地产税约每月 3656 美元；2026 年 3 月 6 日进入合同。 

14  /  代表住宅：15

Residence 15｜3895 万美元：三座转角露台的全层五卧

Residence 15 室内约 5251 平方英尺，另带约 884 平方英尺户外空间，分布于三座转角露台。40×18 英尺起居室、相邻图书室、餐厅厨房与主套房均获得中央公园方向景观；五卧五浴半、家庭办公室、11 英尺层高与南北东西四面采光，适合把正式接待和长期家庭生活放在同一层完成。私人电梯直达、独立服务入口与完整洗衣房支持低干扰后勤。

官网公开数据：3895 万美元，约每平方英尺 7418 美元；公共管理费约每月 12437 美元，预计地产税约每月 7293 美元。

15  /  代表住宅：顶层复式

复式顶层｜8950 万美元：上东区潜在产权公寓成交纪录

复式豪华公寓横跨高区楼层，室内约 9350 平方英尺，设七卧七浴半、图书室、家庭办公室与挑高起居室；另有约 1982 平方英尺户外，包括面向中央公园的大型露台与屋顶空间。正式接待、家庭生活与私人卧室分置两层，既拥有联排的功能分层，也保留公寓的礼宾、私人电梯和会所服务。

公开报价：8950 万美元，约每平方英尺 9572 美元；公共管理费约每月 22421 美元，地产税约每月 13148 美元；2026 年 2 月 20 日进入合同。

16  /  核心亮点

1122 Madison Avenue 为什么成为上东区“当红标杆楼盘”？

经典外立面风格能够模仿，但麦迪逊大道西侧绝版地块、全流程统一设计、大尺度家庭户型、受保护的公园视野、快速销售去化，多重稀缺条件难以在同一个楼盘集齐。

项目稀缺性来自多重条件叠加：Legion 与 Nahla 的五地块整合、Studio Sofield 从立面到室内的完整设计、每户私人电梯厅、三至七卧家庭户型、15 层以上全层住宅、近 10000 平方英尺实用会所，以及中央公园、大都会与麦迪逊大道三种地址价值。它不是旧式合作公寓的复制品，而是把其尺度、私密与长期主义转译为现代公寓。

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Cathy Huang 

ACRE NY Realty 创始人兼首席执行官

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Acre爱居客是纽约最具影响力的房地产经纪公司之一，致力于为广大客户提供安全稳定的房地产投资渠道和最优质的全方位地产服务，业务范围覆盖房产买卖、房屋租赁以及商业地产投资，以完善的一站式服务和数字化手段为核心，年度销售额突破3亿美金。

补充引用、图片与市场资料说明

补充引用包括 1122 Madison Avenue 官方网站及其 Architecture、Residences、Amenities、Upper East Side、Team 与 Availability 页面，纽约州总检察长办公室的 Offering Plan CD240276，以及 Legion Investment Group、Nahla Capital、Studio Sofield、New York YIMBY、e-architect、Curbed、The Wall Street Journal 与 New York Real Estate Journal 的相关资料及报道。图片来源集中包括 1122 Madison Avenue official website/gallery、Studio Sofield，项目官方渲染图主要由 Hayes Davidson 制作。项目价格、户型、面积、税费、公共管理费、签约状态与市场资料主要来自 1122 Madison Avenue 官方 Availability 页面、Offering Plan、Schedule A、CityRealty、StreetEasy、Curbed、The Wall Street Journal 与 New York Real Estate Journal。

本文仅为建筑、设计及纽约豪宅市场资讯，不代表 ACRE NY Realty 代理、销售或推广本文所介绍的楼盘。文中信息来自项目公开资料，可能随时间发生变化，请以相关权利方公布的信息为准。