在纽约，如何驱逐租霸

首先，一定要注意的是，房东绝不可以做以下几件事：

1. 不要和租客争吵

2. 不要和租客发生肢体接触、冲撞

3. 不要未经允许进入租客的房间

4. 不要搬动租客的东西

5. 不要擅自换门锁

 

要记住，纽约的法庭是偏向租客的，所以你一定要注意遵守各种法律法规。

 

驱逐租客可以选择的一个办法是起诉。如果想要起诉租客，那一定要确定你有合法驱逐租客的理由：

1. 严重损坏房屋

2. 严重影响到房东或同一建筑物或相邻建筑物的其他租户或居民的安全

3. 在房屋内进行非法或不道德的活动

4. 违法业主关于养宠物的规定

5. 拒绝房东入内维修或检查房屋

同时，你也要确定你履行到了房东的责任：保持住房整洁，没有害虫、垃圾或任何危机生命或健康的东西，三个或三个以上租赁单元的房屋要确保每年至少清洗一次公共区域的地毯

 

确定起诉后，你需要雇佣一个专业的法律文件递送者，或者一个年龄在18岁以上的朋友（朋友在一年内不得为你递送五份以上的法律文件）。法律文件递送必须通过以下三种方式之一进行递送：

1. 当面递交

2. 他人转交

3. 如果没有人在家，送文件人可以把文件贴在门上，或从门下送进屋里。但在使用此方法之前，送文件人必须已经在当天，在住客最可能但时间里尝试过递交文件。

需要注意但是，不管哪种方式，送文件人都必须在第二天把文件都复印件寄给租客。而且，文件只能在上午六点到晚上十点之间递送，不能在星期天或者宗教日里递送。

 

对于不交房租的租客，你要先发房租索取通知，告知租客需要交房租。租金索取通知应该明确告知租客已欠租多少月，每月多少租金，一共租金多少，如果租客仍不交租，你才可以驱逐租客。而且，你必须等租金索取通知发出后至少14天才能开始驱逐的行动，如果租客在14天内交了房租，你就不能采取驱逐的法律行动。

 

如果驱逐的理由不涉及租金，那么就应该发另外的通知。这同样也要分情况。如果租客违反了租约，那你需要发一个叫做更改Notice to Cure的通知给租客，告诉他违反了租约的哪一项，并且要求必须在10天内纠正。

 

如果租客没有在第一次通知的规定时间内纠正错误，你就需要发出第二个叫做Notice of Termination的通知，目的是取消租约。在这份通知里必须注明取消租约的理由和租客必须搬走的最后日期，并指出如果逾期不搬，你就会采取法律行动。此外，你必须给租客三十天的时间搬走。

 

如果是发出驱赶未经同意而入住的人的通知，那这个通知叫”illegal occupant”非法入住通知。这个通知必须清楚地告诉入住者他们不在租约上面，同时也未经得你的同意而入住，因此他们必须在10天内搬走。如果入住者没有在通知规定的 0天里搬走，你就可以采取一个叫“hodover case”的法律行动赶他们走。

 

如果确定准备起诉，那你要在房产所在地当地的房屋法院提出诉讼，如果你的房产在纽约市内，你可以在www.nycourts.gov/courts/nyc/housing 这个网站找到法院地址和联系方式。

 

此外，你要需要填写三个表格：起诉通知书“Notice of Petition”

房产收回申诉书”Petition to Recover Possession of Real Property”和宣誓书”Affidavit of Service”.其中房产收回申诉书和宣誓书都必须公证，申诉通知书不需要公证。

 

填写好表格后，要把几份文件送交法院。在递交文件后，法院会给你一个号码座位你案件的档案号码，你需要把刚才提交的起诉文件的副本发送给租客，开庭日期会定在租客收到文件后不少于五天，不多于十二天中的一天。

 

之后就是出庭了，你需要找证人和你一起出席案子的审理，这些人必须能见证租客违反租约，如破坏财产等。带去上庭的法律文件应该包括：发送通知证明、租约、任何支持你做出驱逐申诉的证据、任何金钱损失的证明

 

你应该至少提前45分钟抵达法院，在一份叫做“docket“的名单上寻找你的案子在哪里审理。如果法官判你输了，你可以提出上诉。你有30天的时间来准备，你需要获取一份庭审记录。30天的上诉期从发送判决通知书之日算起，申诉方必须把判决通知书和判决书的副本一同发送给败诉方。

 

如果你赢了，那就需要申请驱逐令。驱逐令是从法庭里获取，塔需要用法官的签字。之后则需要寻找恰当的执法人员来执行驱逐令。法庭书记员会告诉你如何联系执法人员。执法人员一旦收到驱逐令，他就会把驱逐令递送给租客。如果驱逐令是当面递送的，执法人员会在驱逐令递送之日后的第四个工作日，或之后的任何一个工作日驱赶租客，不再另行通知。如果驱逐令是以另外的方式递送，执法人员会在驱逐令递送之日后的第六个工作日或之后的任何一个工作日驱赶租客。

 

如果租客把财产留在房产汇总，你需要保管这些财产。纽约法律没有规定你必须保留多久，但一般都是三十天以上。三十天以后，租客但所留财产在法律层面上来说就是被遗弃财产，并将被出售。出售所得款项可以用来抵消租客所拖欠租金。