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在纽约卖房，卖家需要承担哪些费用？
在纽约出售房产，卖家需要承担的费用结构相对复杂，涉及经纪佣金、税费、律师费用以及因物业类型不同而产生的额外支出。提前了解这些成本，有助于卖家更准确地评估净收益，并制定合理的定价与出售策略。
在纽约出售房产，卖方需要承担的费用结构相对复杂，涉及经纪佣金、税费、律师费用，以及因物业类型不同（Condo / Co-op / House）而产生的额外支出。
提前了解这些 成本，有助于卖家更准确地评估实际到手金额（Net Proceeds），并制定更合理的定价与谈判策略。
1
经纪人佣金（Brokerage Commission）
这是卖房过程中占比最大的一项支出。
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一般为成交价的 5%–6%
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由卖方经纪人与买方经纪人分成
举例说明：
若房屋成交价为 $2,000,000，经纪佣金通常约为 $100,000–$120,000。
2
律师费用（Attorney Fee）
纽约州规定，房地产买卖双方必须由律师参与交易。
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卖方律师费通常在 $1,500–$3,000
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具体费用会因交易复杂程度而有所浮动
建议卖家提前与自己的律师确认收费标准。
3
资本增值税（Capital Gains Tax）
出售房产产生盈利时，可能涉及三层资本增值税：
1. 联邦资本利得税
适用于持有 超过 1 年 的长期资本利得，按收入区间分级计算：
收入区间 长期资本利得税率
$0 – $47,025 0%
$47,026 – $518,900 15%
> $518,900 20%
⚠️ 若投资收益较高，可能还需额外缴纳 3.8% 净投资所得税（NIIT）。
2. 纽约州税
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纽约州不单独设立资本利得税
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资本利得按普通所得税计入
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税率约为 6.85%–10.9%
3. 纽约市税
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同样按普通所得税计算
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税率约为 3.078%–3.876%
自住房免税额
若卖方在过去 5 年内居住满 2 年：
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单身申报：可免税 $250,000
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已婚共同申报：可免税 $500,000
4
折旧追回税（Depreciation Recapture）
若房产曾作为出租或投资物业，并在报税中涉及折旧：
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出售时需缴纳 折旧追回税
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即使过去未实际申报折旧，IRS 也视为已折旧
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折旧追回部分的最高税率为 25%
5
转让税（Transfer Tax）
纽约转让税由州税 + 市税组成：
纽约州转让税
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税率：0.4%
纽约市转让税
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成交价 ≤ $500,000：1%
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成交价 ＞ $500,000：1.425%
6
FIRPTA（仅适用于外国卖家）
若卖方为海外人士（非美国税务居民）：
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通常需按成交价 15% 进行预扣
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属于资本利得税的预缴安排
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在符合条件的情况下，可申请降低比例或减免
7
未清贷款与日常结算（视个人情况而定）
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若房屋尚有贷款，卖房时需一次性结清
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房产税、HOA 管理费或 Maintenance 会按过户日比例结算
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通常金额在 几千美元左右，视时间点与物业情况而定
8
如果出售的是 Co-op，卖家还需额外承担以下费用
1. Flip Tax
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并非政府税
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由 Co-op 大楼自行规定
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用于补充大楼运营或储备基金
常见计算方式包括：
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成交价的 1%–3%
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按股份数计算
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固定金额或与居住年限相关
👉 是否收取及具体金额，完全取决于大楼董事会规定。
2. 股份转让税（Stock Transfer Tax）
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Co-op 实质为购买公司股份 + 专有租约
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名义税率为 每股 $0.05
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在纽约州通常可全额返还
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实际费用以过户与大楼安排为准
3. Co-op 律师费与管理公司费用
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大楼律师费：用于审查交易文件，通常由卖家承担
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管理公司文件费：包括过户材料准备、财务审查、Board 审批配合等行政费用
Acre 如何协助卖家提前控制成本
纽约卖房涉及的费用与税务结构较为复杂。Acre 的经纪团队会在交易初期即协助卖家：
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全面梳理可能产生的卖方成本清单
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结合市场环境与目标买家群体，制定合理定价与谈判策略
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在交易过程中协同买方、律师与会计师
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确保各项费用分摊、税务披露与结算逻辑清晰透明
通过减少信息不对称与误判风险，Acre 帮助卖家更高效、更安心地完成交易。
