纽约“空置豪宅税”正式落地：第二套房每年要多交多少？
- 4天前
- 讀畢需時 4 分鐘
自 2026 年 7 月 1 日 起，纽约市正式实施“豪宅空置税” ，即高价值非主要住宅年度附加税（High-Value Non-Primary Residence Tax）。这项政策主要针对符合估值门槛、且未作为主要住所使用的高价值住宅，意味着部分高端房产业主未来除了常规房产税外，还需要承担一项新的年度持有成本。
虽然不少媒体将其称为“纽约豪宅空置税”，但实际上，它并非针对所有空置房屋，也不是所有第二套房都会被征税，而是根据房产类型、财政局估值方式以及房屋实际使用情况综合判定。
哪些房产可能“中招”？
房产需要同时满足两个核心条件：
位于纽约市五大区（曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗克斯、史坦顿岛），并达到相应的 DOF 估值门槛；
不是业主、符合条件的家庭成员或租客的主要居所。
什么是 "DOF 估值门槛" 纽约市财政局 (DOF) 为房产认定的市场价值达到一定金额后，才可能被征收“非主要居所附加税”。这个估值不等于买入价、市场挂牌价，也不等于房产税账单上的应税评估价值。 2026—2028财年： • 1至3户住宅：DOF估值达到500万美元 • 产权公寓或合作公寓：DOF估值达到100万美元 达到估值门槛并不代表一定要缴税。只有房产同时不属于业主、符合条件的家庭成员或租客的主要居所，才可能被征收。 |
常见情况包括：
主要居住在外州或海外，在纽约仅偶尔使用公寓；
在纽约拥有多套住宅，其中部分长期空置或仅作为度假房；
房产由 LLC、公司或信托持有，但实际居住人不符合主要居所认定；
房产虽有家具、偶尔有人居住，但没有人将其作为正式主要居所。
需要特别注意：**非纽约居民并不代表一定要交税，LLC或信托持有也不代表自动需要交税。**最终仍取决于房产价值、持有结构和实际主要居所认定。
而且，一个人不能同时申报多套主要居所。房产再多，也不是每套“自用”就都能豁免。
2026—2028年税率怎么算？
计算依据是纽约市财政局认定的市场价值，不是房产的购买价格，也不是房产税账单中的应税评估价值。
房产类型 | 纽约市财政局认定的市场价值 | 年度附加税率 |
1至3户住宅 | 500万至1,500万美元 | 0.8% |
1至3户住宅 | 1,500万至2,500万美元 | 1.05% |
1至3户住宅 | 超过2,500万美元 | 1.3% |
产权公寓或合作公寓 | 100万至300万美元 | 4.0% |
产权公寓或合作公寓 | 300万至500万美元 | 5.25% |
产权公寓或合作公寓 | 超过500万美元 | 6.5% |
⚠️ 这不是超额累进税。房产一旦达到相应门槛，原则上将按照所在档位的税率，对整套房产经纽约市财政局认定的市场价值计算附加税。
例如，一套产权公寓经纽约市财政局认定的市场价值为150万美元，且不符合主要居所豁免条件：
150万美元 × 4% = 每年约6万美元附加税
2028年还会再调整
从2028年7月1日起，Condo和Co-op将切换至新的可比成交估值方式，门槛统一提高到 500万美元，税率调整为 0.8%—1.3%。按照目前法律，这项附加税将在2031年6月30日到期，除非之后获得延长。
哪些情况可以豁免？
只要房产被认定为以下任一对象的主要居所，就可能免征：
业主本人；
业主的配偶、子女、兄弟姐妹、父母、祖父母或孙辈；
将该房产作为主要居所的租客或合法转租人；
持有房产的 LLC、公司或合伙企业中，拥有多数权益的个人；
符合规定的信托唯一受益人。
如果依靠出租获得豁免，通常需要真实、独立交易的租赁关系，并证明租客确实将房产作为主要居所。可能需要提供：
有效租约；
租客报税地址；
驾照或身份证地址；
水电账单、租金支付记录或租客保险；
其他入住证明。
最近收到财政局信件怎么办？
纽约市财政局表示，目前约有 17,000名业主收到可能需要缴纳附加税的通知，但收到信或出现在补充估值名单中，并不代表最终一定要交税。
如果房产符合豁免条件，需要主动提交材料。**2026年度豁免申请截止日期已延长至2026年9月18日。**如对 DOF 估值有异议，则需要通过纽约市 Tax Commission 走单独的申诉程序。
别和“豪宅税”混淆
对比项目 | 空置豪宅税 | 豪宅税 |
征收时间 | 每年征收 | 买房成交时一次性征收 |
针对对象 | 达到门槛的非主要居所 | 成交价超过100万美元的住宅 |
是否与自住有关 | 有关 | 无关 |
主要缴纳方 | 房产业主 | 买家 |
一句话总结：
豪宅税看成交价格，空置豪宅税看房产价值和使用方式。
随着纽约房地产政策不断调整，购房成本已不仅仅是成交价格，税务、持有成本以及未来政策变化都会影响资产配置和投资回报。
ACRE 持续关注纽约及新泽西房地产政策动态，为客户提供新开发项目咨询、市场分析以及购房全流程服务。无论您是首次置业、自住升级，还是长期投资，我们都将结合最新政策与市场趋势，帮助您做出更加全面、理性的购房决策。
如果您想了解自己的房产是否可能受到新政策影响，或正在考虑购买纽约高端住宅，欢迎联系 ACRE，我们将为您提供一对一的专业咨询。
本文仅作一般性政策科普，不构成税务或法律意见。具体房产是否适用，应以纽约市财政局认定及专业税务、法律意见为准。
留言