自 2026 年 7 月 1 日 起，纽约市正式实施“豪宅空置税” ，即高价值非主要住宅年度附加税（High-Value Non-Primary Residence Tax）。这项政策主要针对符合估值门槛、且未作为主要住所使用的高价值住宅，意味着部分高端房产业主未来除了常规房产税外，还需要承担一项新的年度持有成本。 虽然不少媒体将其称为“纽约豪宅空置税”，但实际上，它并非针对所有空置房屋，也不是所有第二套房都会被征税，而是根据房产类型、财政局估值方式以及房屋实际使用情况综合判定。 哪些房产可能“中招”？ 房产需要同时满足两个核心条件： 位于纽约市五大区（曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗克斯、史坦顿岛），并达到相应的 DOF 估值门槛； 不是业主、符合条件的家庭成员或租客的主要居所。 什么是 "DOF 估值门槛" 纽约市财政局 (DOF) 为房产认定的市场价值达到一定金额后，才可能被征收“非主要居所附加税”。这个估值不等于买入价、市场挂牌价，也不等于房产税账单上的应税评估价值。 2026—2028财年： • 1至3户住宅：DOF估值达到500万美元

在纽约购房，选择专业买方经纪人至关重要。交易流程涉及律师审查、楼宇财务评估、产权调查、贷款协调及多轮谈价，专业度要求高。经验丰富的经纪人不仅能根据需求精准筛选房源，也能在楼宇背景调查、价格分析和谈判中提供重要支持。 此外，经纪人还能帮助买家评估价格合理性、识别潜在风险、协调律师与贷款方，并确保整个交易流程安全顺畅。在竞争激烈或信息不透明的市场中，专业经纪人能显著提升报价成功率，降低决策风险，为买家争取最大利益。 在佣金方面，纽约的惯例是由卖方支付全部经纪佣金，再由卖方经纪人与买方经纪人进行分配。因此，在绝大多数住宅交易中，买家无需支付经纪人费用。只有极少数新开发楼盘采用不同的佣金结构，但经纪人都会提前向买家说明，确保整个流程公开透明。 Acre的经纪人提供全方位一站式购房服务，旨在简化繁杂流程，让您的购房之旅轻松愉快。 我们的服务包括: 免费咨询 通过一对一沟通了解买家的购房目的、预算范围、融资需求及时间规划，帮助买家明确可行的购房方向与整体策略。 房源推荐 基于买家的需求与市场情况筛选合适房源，结合地段、价格区间、房屋类型及未来持有潜力进行针对

在美国,以个人名义和公司名义买房最大的区别是产权的形式和归属问题的不同。个人名义顾名思义是指房屋产权在个人名下。公司名义买房则房屋产权在公司名下。 主要用来投资购房的公司类型有三种 1. 股份有限公司 由多个股东投资,每个股东只对自己的股份负责。因此,每个股东只需要承担一定的公司义务。而用这种公司形式投资购房,通常会出现双重纳税的情况。 2. 合伙企业 要求至少有两个人成立公司:需要有一位一般合伙人和一位或多位有限合伙人。一般合伙人对该企业需要付全部责任,而有限合伙人只需承担与投资份额相当的有限责任。 3. 有限责任公司 这种公司形式要求所有股东都只需要承担与投资金额对等的有限责任,而且并不存在双重纳税的问题。

纽约买房当然可以谈价，谈价的空间主要受供需关系影响：在买方市场时，库存高、卖家急售，折扣通常更明显；而在卖方市场时，热门区域或稀缺房源竞争激烈，很可能出现加价抢房的情况。 对于常规二手 Condo/Co-op，若房源挂牌时间较长、同栋楼有更低成交记录、业主急售或房屋状况需要更新，市场疲软或房屋问题较大，5-8%左右的折扣并不罕见。但若是热门房源，可能只有小幅议价空间，甚至可能需要加价高于要价成交。 新楼盘也能谈，但方式不同：有些开发项目不希望影响楼盘整体售价，因此直接降价的空间有限， 或采用其他方式让买家“变相省钱”： 免部分或全部过户税 免一部分物业费 赞助律师费、申请费 提供装修额度或升级 Credit 谈价成功与否，取决于经纪人的策略与市场判断。纽约的报价并非“随便砍价”，而是基于数据与策略： 对比同栋楼、同区域近期成交 分析挂牌天数 判断卖家动机是否强（降价记录/空置成本高） 了解是否有其他报价竞争 进行分阶段谈判：报价 → 还价 → 争取额外让利 好的经纪人能帮买家在风险最低的情况下拿到更合理的价格，并避免因为谈价过度导致直接被卖家放弃

1. 地段决定房产长期价值的“天花板” 曼哈顿：高端住宅区最保值，商业密集区反而价格更波动 在曼哈顿，房价的核心驱动力是社区的生活品质、自住需求、街区成熟度。像 Tribeca、West Village、SoHo、Chelsea、Upper East Side、Upper West Side 这些高端住宅区，以稳定的高收入家庭、自住客群为主，街区安静、低密度、学校与生活资源丰富，因此房价长期稳健，并拥有最强的抗跌性 相比之下，Times Square、Hell’s Kitchen、Midtown West 等商业密集区，虽地理位置核心，但人流量大、旅游属性高、投资客比例高，导致价格波动更明显，租售市场受到经济周期影响更大。因此，曼哈顿住宅市场的逻辑是：“从长期来看，以自住需求为主、居住属性更强的社区，通常表现出更高的稳定性与抗周期能力”。 布鲁克林和皇后区：靠近商业中心 + 强交通通勤圈 = 升值主力 在布鲁克林与皇后区，越靠近交通枢纽、商业核心、年轻人口流入区，房价越稳、涨幅越高。比如 Long Island City、Astoria、Will

在实际购房过程中，Acre 的地产经纪人会协助买家在早期阶段进行基础风险与信息梳理。协助买家免费查询并初步了解公开信息，包括： 大楼是否存在已披露的诉讼记录 NYC DOB 违规与许可情况、近期维修或工程动态 管理公司背景 楼宇的历史交易与市场表现 同时，协助买家收集并整理由管理公司提供的财务摘要、会议纪要及相关披露文件，帮助买家在出价前建立对大楼整体状况的基本判断。在进入合同与尽调阶段后，经纪人会配合律师与其他专业方，协助买家理解文件要点与潜在风险，从而让买家在信息更透明、判断更充分的基础上推进交易，避免在后期因不可预期问题而产生时间与成本损失。 建筑诉讼 纽约的 Condo/Co-op 若涉及结构问题、开发商纠纷或工程诉讼，可能导致银行拒贷、过户延迟、未来管理费上涨，并影响二次转售。买方律师会在审查阶段进行诉讼检索，但在看房时你也可提前向经纪人或管理公司确认是否有 pending 诉讼。 怎样查询： 买家可以查询NY Courts Electronic Filing (NYSCEF) 系统。 建筑财务状况 建筑如果出现预算赤字、维修基金不足等

根据家庭结构、税务规划、资产保护及未来持有安排的不同，父母为孩子在美国购房通常可采用以下四种方式： 1. 父母与孩子联名购买 操作方式： 父母与孩子共同作为买方签署合同 产权可设定为：Joint Tenants / Tenants in Common 可用父母或孩子任何一方的收入申请贷款，或共同申请 优势： 可合并收入与资产增强贷款通过率；产权比例可按家庭规划设定；法律关系清晰，适合长期共同持有或共同出资 注意事项： 未来出售或出租时，可能涉及资本利得税、折旧追回、州/市税，以及跨境身份下的申报义务；只要卖方属于“外国人（foreign person）”身份，出售美国不动产权益通常会触发 FIRPTA 预扣。IRS 官方说明 FIRPTA 预扣税率一般为 15% 2. 通过 LLC 名义购买（Limited Liability Company） 操作方式： 注册美国 LLC 成员为父母、孩子，或父母单独持股 用 LLC 作为买方完成交易 可使用商业贷款（如 DSCR）或特定外国人贷款渠道，审核重点可能更偏向租金现金流与资产储备；但多数情况下仍需提

市场整体总结 2025 年，大纽约核心住宅市场整体呈现出“销售分化、租赁强势”的格局。在高利率环境下，买家和投资者的决策明显更加理性，市场成交更多集中在总价相对可控、转手和出租都更灵活的主力户型，例如 Studio、1 房和 2 房；相比之下，大户型和高端产品的成交有所放缓，但在核心地段，如曼哈顿的翠柏卡（Tribeca）以及上城区（UWS & UES）价格依然具备较强的支撑。与此同时，租赁市场在几乎所有区域都保持活跃，租金持续上涨、空置率偏低，促使不少客户选择“先租后买”，或通过出租来部分覆盖持有成本。从实际交易来看，各区域的新楼盘供应情况、居住人群结构以及通勤便利度，正逐渐成为影响房价稳定性和投资表现的关键因素。本报告将对多个热门区域的市场情况进行详细分析，供您参考与决策。 皇后区 长岛市 热门户型：1B 绝对主力，1B和2B 交易最活跃；3B 高端稀缺 成交单价比2024年上涨8.42%，销售中位数比去年下降了5.66%，平均成交价下降2.54%；平均总体面积减小，反映小面积户型更活跃主导成交。 新楼盘占比高：新开发项目约占成交的...

1.阿斯托里亚 Astoria｜稳健型增长 + 高性价比自住与投资并存 进入 2026 年，Astoria 仍将是皇后区中稳定性与性价比最突出的板块之一。2025 年该区域成交量、平均成交价、成交中位数及平均尺价均呈稳步上升趋势，同时平均上市天数小幅缩短，体现市场运行的健康性与持续发展，价格波动小于长岛市（LIC）。以 1房和 2 房为主的成交结构，由刚需与自住型买家支撑，使 Astoria 同时具备良好的自住舒适度与出租流动性；在租赁端，租金相对于房价更友好，租售比在皇后区中具备明显优势，整体投资回报率表现更佳。 作为本地居民的传统住宅区，后疫情时代大量在曼哈顿工作的白领们需要回到公司上班，阿斯托里亚地区作为交通方便，配套设施完善的传统住宅区成为了首选。也同样属于人口增加的区域。展望 2026 年，随着 LIC 外溢需求持续、通勤优势与生活成熟度进一步体现，Astoria 更适合风险偏好较低、追求长期稳定回报的买家与投资者。 Acre 独家代理的THE PARISIAN 就位于该社区，高品质正好契合 Astoria 对“可长期居住 + 可稳定出

在纽约购房后，除了月供贷款外，买家还需要承担固定的持有成本，主要包括管理费、房产地税、以及房屋保险。这些费用虽不一定按月缴纳，但在预算中通常会折算为月度成本进行评估。 管理费 管理费是纽约房产持有成本中最重要的组成部分之一。对于 Condo 而言，管理费通常用于覆盖公共区域维护、建筑保险、人员成本（如门卫或安保）、公共设施运营，以及部分公用水费等支出。以曼哈顿及成熟社区为例，常见管理费区间约为每月$1.5–$3.5 / 平方英尺；若为设施更丰富、服务更全面或定位更高端的项目，管理费可能达到$4–$5+ / 平方英尺。外区或配套相对简单的项目，费用水平通常略低。需要注意的是，管理费并非固定不变，可能随着人工成本、能源价格、保险费用上涨，或楼宇未来维修与资本支出计划而调整。因此，在评估房产持有成本时，应结合历史涨幅、楼宇财务状况及未来维护计划综合判断，而非仅看当前数值。 地产税 地税在纽约的差异也较大，主要取决于建筑类型、是否有税收减免（如421a、condo tax abatement）、房龄与行政区。一般而言： 带税收优惠的新楼盘，地税会显著偏低

总体来说，如果购房者以自住为主、预算有限，且能够接受较严格的审核流程，Co-op 可能是更具性价比的选择；而如果希望更灵活的出租权利、更快的交易流程，以及更多现代化设施，Condo 通常更适合。与此同时，在交易风险层面，Condo 在合同签署后成交确定性相对更高，而 Co-op 即便已签约并支付定金，仍可能因董事会审核未通过而导致交易无法完成，这也是购房者在决策前需要特别了解的重要差异。

个人身份证明 护照/驾照/绿卡 有最近两年的完整住址历史 婚姻状况及家庭成员信息（如适用） 收入证明 全职/受薪员工（W-2） 最近 2 年的 W-2 最近 2 个月的工资单（pay stubs） 最近 2 年的个人报税表（1040） 自雇 / 公司股东 / 自由职业者 最近 2 年的个人税表 最近 2 年的企业税表（1120 / K-1 / Schedule C 资产证明 最近 2–3 个月银行账单（以贷款机构要求为准） 投资账户（股票、基金）对账单 退休账户（401k / IRA）对账单 大额存款来源说明/赠与资金证明 就业证明 雇主证明 如果近期换工作需要提供offer letter 负债与信用记录 信用报告 汽车贷款、学生贷款、信用卡债务记录 若有法院判决、破产记录需额外说明 特殊情况额外材料 非工资收入（租金收入、股息、奖金）证明 配偶收入（如共同申请） 海外收入需翻译 + 认证文件 Acre与多家银行及贷款经纪人建立了长期稳定的战略合作关系，可以为客户提供多样化的贷款方案选择，并协助对接合适的贷款机构，并在交易过程中协助沟通贷款条件

律师费用 在纽约州购买房产，买卖双方都必须请律师协助完成购房，买家的律师费通常在$1000-$3500不等。如果是购买新房，那么买卖双方对律师费都是由买家支付，如果是购买resale房产，那么卖房支付律师费。 验房费用 在纽约，验房的费用会根据房产类型、面积、建筑年代以及检查范围而有所不同。Condo 或 co-op：验房通常较为基础，主要检查电器、管线、漏水、水压、暖通系统等，一般收费在 $300–$600 左右。Townhouse或house：验房内容更加全面，包括屋顶、地基、结构、电路、锅炉、排水、室外空间等，检查时间长、范围大，因此费用也更高，通常在 $600–$1,200 之间。 转让税 在纽约购买楼盘的时候会产生转让税，转让税基本分为纽约州税和纽约市税两个部分。如果是购买新房，纽约默认买家支付转让税。如果是购买二手房，那么由卖家支付转让税，具体的计算方式如下： 纽约州税： $200万以下的房子：转让税＝房屋购买价格*0.4% $200万以上的房子：转让税＝房屋购买价格*0.65% 纽约市税： 50万以下的房屋： 转让税＝房屋购买价格*

预算评估 & 获得贷款预批信 买家需要先了解自己能承担的总预算，并与银行或者贷款经纪人沟通，完成相关审核，获得贷款预批信。 寻找房源 & 预约看房 获得预批信后，ACRE 的专业地产经纪人会通过电话沟通，详细了解您的需求，为您推荐合适的房源，安排看房的行程；此外，如果您有任何关于购房的问题，也欢迎随时咨询我们的经纪人。 提交报价 在看到心仪的房子后，您可以填写买房出价合约意向书，给卖家提出报价；提交报价的时候，您需要准备好贷款预批信或全款购买的财产证明。在下 OFFER 的时候可以同时下多个 OFFER，同一个 OFFER 也可以进行多次谈判。 验房 当买卖双方在购房合约上签字生效前，买方需要请有执照的房屋检查师来检查房屋，验房费由买家来承担。 签约 签约后，买方一般支付房屋总价 10%-20% 的房款作为定金。这笔钱通常会送至卖方律师放入第三方保管账户内。如果买家无正当理由（产权有问题、贷款没批等）单方退出合同，将会失去这笔定金。 贷款申请 合同签署完成后，买家需正式向银行或贷款经纪人提交贷款申请，并锁定利率。贷款机构将对买家的收入、资产、信用